대구 전세금반환소송은 부동산 공기업 사내 변호사 출신 더 프라이빗 법률 센터 곽수영 변호사에게 맡기세요.
이사는 가야하는데,
전세금을 돌려받지 못해
답답한 상황입니다
금리가 가파르게 인상되고 부동산 가격이 폭락함에 따라 전세금 반환 문제가 심각해지고 있는데요. 언론을 통해서도 '깡통전세', '빌라왕', '전세사기', '전세금 반환 소송'에 관한 기사가 연일 보도되고 있습니다.
전세금반환소송을 고민 중이신가요?
가뜩이나 전세금 문제로 스트레스를 받는 중인데, 변호사 선임과 소송으로 더 스트레스가 가중되면 안 되겠죠. 믿을만한 변호사와 함께 하세요. 꼭 제가 아니더라도 2~3군데 직접 상담 받아보세요.
홍수가 나면 지천으로 물이 넘치는데 마실 물은 없다고 하죠.
'대구 전세금반환소송 변호사' '대구 전세금반환소송' '대구 변호사'를 검색하면 글이 쏟아져 나옵니다. 하지만 광고글이 대부분이고 진정성을 담아 나를 도와줄 전문가는 누구인지 혼란스럽기만 합니다.
믿고 맡길 변호사를 찾는 분이라면 일단 대구 전세금반환소송 변호사, 저에게 상담받아 보세요. 신뢰가 가면 저와 함께 소송을 진행하면 됩니다.
대구 전세금반환소송 곽수영 변호사
(전)부동산공기업 사내변호사
꼼꼼하고 정확한 사건 처리
의뢰인 만족도 높은 친절한 설명
최근에 대구 전세금반환소송에 관한 문의를 많이 받고 있습니다.
대구의 경우 아파트 입주물량이 상당하다 보니 현재 세입자분들 중 상당수가 전세계약 연장을 원하지 않는 것으로 파악됩니다. 그리고 입주물량 때문에 신규 세입자를 구하기도 어려운 상황이고요.
즉, 아파트 수요에 비해 과도한 공급이 이루어져서 세입자를 구하기가 너무 힘들어진 상황입니다.
상황이 이렇다 보니 집주인은 대출을 받아서 세입자에게 전세금을 반환해야 할 수 밖에 없습니다.
이 경우 집주인이 전세금반환대출의 자격이 되어 전세금반환대출이 가능한 경우에는 특별한 문제없이 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
하지만
① 집주인이 무작정 다음 세입자가 들어올 때까지 기다리라고 한다거나,
② 집주인이 기존 대출, 소득 등의 사유로 전세금반환대출이 불가능하여 부동산 담보대출을 위해 일단 전입신고를 먼저 빼달라고 요청하는 경우가 발생하고 있습니다.
오늘은 대구 전세금반환소송 변호사가 ② 집주인이 일단 전입신고를 먼자 빼달라고 요청하는 경우에 대해 상세히 말씀드리고,
① 집주인이 무작정 다음 세입자가 들어올 때까지 기다리라고 하는 경우의 대응책도 간략하게 말씀드리겠습니다.
전세금을 돌려주기 위해서
대출을 받아야 하는데
대출받기 위해서는
전입신고를 빼주셔야 해요.
세입자 입장에서는 참 당황스럽습니다. 처음에 계약한대로 전세금을 지급했고 계약기간이 끝나서 전세금을 돌려달라고 하는데 이제 와서 전세금이 없다고 하니까요.
게다가 어떤 집주인은 마치 세입자가 전입신고를 빼주지 않아서 대출을 받을 수 없고 그래서 전세금을 돌려줄 수 없다며, 오히려 세입자의 탓을 하기도 합니다.
물론 집주인에게는 입주할 때 받을 전세금을 자유롭게 활용할 수 있는 권리가 있기는 합니다. 하지만 계약기간이 끝날 때는 이를 반환해줄 의무가 있습니다. 새로운 세입자를 구하든 신규 대출을 받아서든 스스로 자금을 마련해서 세입자에게 전세금을 지급하여야 하는 것이지요.
즉, 전입신고를 빼주지 않아서 전세금을 못돌려준다는 얘기는 집주인의 개인적인 사정에 불과한 것이고 세입자의 잘못으로 돌릴 수는 없는 것입니다.
전입신고의 중요성
그렇다면 전입신고를 미리 빼줄 경우의 문제는 무엇일까요.
"전세계약 내지 보증금을 지급하고 입주하는 월세계약"의 경우 「주택의 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자」를 반드시 해야 합니다. 보증금을 돌려 받기 전까지는 이 세가지를 모두 갖추고 있어야 안심할 수 있다는 것은 온 국민의 상식처럼 되어 있고요.
맞습니다.
이것은 법에서 세입자가「주택의 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자」를 유지하고 있어야 세입자에게 대항력과 우선변제권을 인정하고 있기 때문인데요.
즉 이 세가지 요건을 유지하고 있어야 새로운 집주인 또는 경매가 진행되는 경우 낙찰자에게 계약기간이 끝날 때까지 그 집에서 살 수 있다는 권리(대항력)을 주장할 수 있고, 계약기간이 끝나는 경우에는 새로운 집주인에게 혹은 경매절차에서는 경매대금으로부터 전세금(임대차 보증금)을 회수(우선변제권)할 수 있습니다.
이 세가지 요건 중 한가지라도 잃게 된다면 이러한 대항력을 상실하게 되고 우선변제권이 후순위로 밀리게 됩니다. 즉 집을 빼줘야 하거나 전세금(임대차 보증금)을 최우선적으로 받을 수 있는 권리를 상실하게 된다는 의미입니다.
따라서 원칙적으로 집주인에게 전세금(임대차 보증금)을 모두 반환받으실 때까지 전입신고를 빼지 않으셔야 합니다.
전입신고를 미리 빼줄 경우의 문제점
그렇다면 미리 전입신고를 빼줄 경우에는 어떠한 문제점이 발생할까요?
앞서 말씀 드린 것처럼 집주인이 전세금반환대출이나 부동산담보대출을 받을 수 없는 경우에는 세입자에 대해서 전세금을 돌려줘야 하는 채무(빚)을 부담하고 있는 것 외에도 다른 채무를 부담하고 있을 가능성이 높습니다. 즉 다른 채무도 많이 부담하고 있어서 자금의 순환이 제대로 안될 가능성이 높다는 것이지요.
그렇다면 세입자가 거주하고 있는 집에 대해서 경매가 진행될 가능성도 있는데 이 경우 전입신고를 빼버린다면 전세금(임대차 보증금)을 지급받을 순위가 밀려버리게 되어 전세금(임대차 보증금)을 사실상 회수하지 못할 가능성이 매우 높게 됩니다.
그리고 만약 집주인이 전입신고를 이전한 후에 대출을 받은 후 이를 다른 곳에 사용해버리는 경우에도 전세금(임대차 보증금)을 사실상 회수하지 못할 가능성이 높습니다. '설마 이렇게까지 하겠어'라고 생각하실 수도 있지만 실제로 변호사 사무실에 접수되는 사건 중 상당수가 '일방적인 약속 파기 혹은 배신'이 원인이 되고 있습니다.
만약 급한 사정이 있어서
집주인의 요청대로 하셔야 한다면
무조건 대출금이 세입자의 계좌로
지급될 수 있도록
은행측과 3자 합의를 하셔야 합니다.
정말 집주인을 믿을 수 있고 세입자도 당장에 전세금(임대차 보증금)을 반환받으셔야 하는 경우라면, 집주인과 함께 대출이 가능한 은행을 방문하여 대출금을 세입자 계좌로 바로 지급해주는 것이 가능한지 확인을 하셔야 합니다.
즉 전입신고를 미리 빼주는 대신 3자간의 합의로 대출금을 은행에서 세입자에게로 바로 지급하게 약정(약속)을 하셔야 합니다. 이 때는 반드시 은행 직원의 구두 약속이 아니라 집주인, 세입자, 은행 명의로 된 문서가 필요합니다. 사실상 전세금반환대출의 구조로 일반 주택담보대출을 실행하는 것이지요.
이렇게 잘 해결이 되면 좋겠지만 집주인 혹은 은행이 이러한 요청을 수락하지 않을 가능성도 충분히 있습니다. 이 경우에는 전세금(임대차보증금)반환 소송을 진행하셔야 합니다.
앞에서도 말씀드렸지만 전입신고를 빼주지 않아서 대출을 못받았고 이로인해 전세금을 지급하지 못한다는 것은 집주인의 일방적인 주장에 불과합니다. 즉 법률적으로는 의미가 없는 주장입니다.
따라서 전입신고를 빼시지 않더라도 아무 문제 없이 전세금 반환 소송을 진행하실 수 있으며, 만약 이사를 나가야 하신다면 임차권 등기 명령제도를 활용하여 임차권 등기를 해두신 후 이사를 가실 수 있습니다.
전세금 반환 소송 절차 핵심 요약
일반적으로 전세금을 반환받지 못하는 경우
1. 전세계약 만기 통지 ▶ 2. 내용증명 보내기 ▶ 3. (필요시) 가압류 및 전세금반환소송 ▶ 4. 경매신청
으로 진행이 되는데요.
오늘 말씀드린 것과 같이 집주인이 '미리 전입신고를 빼주면 전세금을 돌려주겠다'고 얘기한 상황이라면, 바로 3. 전세금반환소송을 제기하여야 합니다.
전세금반환소송을 제기하는 경우 빠르면 6개월 길면 1년 이상의 기간도 걸리고, 판결을 받더라도 다시 수개월의 경매절차를 밟아햐 합니다.
따라서 만약 전세금을 빨리 회수해야 하는 급박한 사정이 있으시다면 가급적 신속하게 전세금반환소송 (또는 간이하고 신속한 절차)을 제기하시는 것이 좋습니다.
오늘은 집주인이 미리 전입신고를 빼달라고 하는 경우 문제점과 해결방안 등에 대해 살펴보았는데요.
개인적으로는 러시아 전쟁, 미국의 금리 인상, 국내 경기 침체로 인하여 전세난이 일어나는 지금의 상황이 참으로 안타깝습니다.
하지만 내가 처한 상황에 대하여 적절한 법률적 대응을 하지 않는다면 그 피해는 고스란히 나에게 돌아오게 되므로, 고객님이 처하신 상황에 맞춰서 최적의 대응을 하시고 그 과정에서 반드시 전문가의 도움을 받으시길 바라겠습니다.
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간략히 어떤 상황인지 기재해주시면 순차적으로 가급적 빨리~ 회신드리겠습니다.
